Rodrigo AzpúruaLa pregunta parece ser fácil de responder, pero constantemente veo a hombres de negocios e inversionistas que son exitosos en distintos países latinoamericanos, venir a Miami y tomar decisiones de inversión equivocadas, la principal razón es que buscan replicar aquí en USA modelos de negocios o inversión que le han sido beneficioso en sus países de origen y que a la larga entienden que no es la ruta correcta. Esta curva de aprendizaje suele ser muy costosa.

Sin entrar en temas académicos profundos, un esquema de negocios exitoso en cualquier parte, es comprar barato y vender caro, aun mejor, hacerlo con préstamos bancarios para apalancar el desembolso inicial de efectivo y optimizar así el rendimiento. SENCILLO!!!.  Pero en Miami no siempre sale así y estoy seguro que usted lector ya lo sabe.

Son muchos los costos asociados al propietario de un inmueble en la Florida, está el pago de la hipoteca (mortgage) que parece barata pues las tasas de interés son muy bajos pero la amortización a 30 años hacen que la mayor parte del dinero de los pagos mensuales sean en gran porción de interés y muy poco el abono al Capital; el derecho de frente (property taxes) que suele ser entre el 2 y el 3% del valor del inmueble. Luego el pago mensual del condominio o asociación, o los gastos extraordinarios del condominio, el seguro de huracán, seguro contra terceros, el mantenimiento y las reparaciones interiores y luego las gestiones de cobranzas al inquilino y pagos de todos estos servicios que los hace una Administradora (Property Management) a cambio de un porcentaje de la renta.

 UNA BUENA INVERSION, sin duda es aquella que genere ingresos producto de la renta, que sean superiores a todos los gastos asociados con el derecho de propiedad ya enumerados de manera que cada año e ingreso sea positivo al igual que al momento de la venta devuelva el capital, los costos asociados a la venta y un mono de dinero de ganancia, la suma del ingreso positivo anual mas el ingreso al momento de la disposición. SENCILLO!!!.

Es muy común lograr este flujo de caja positivo en la inversión en INMUEBLES COMERCIALES (COMMERCIAL REAL ESTATE) se denominan así a todos aquellos inmuebles que tengan como propósito generar una renta o beneficio económico para su dueño, por ejemplo locales comerciales (retail / Shopping centers), Oficinas, Galpones Industriales (Warehouse), terrenos (que cada día hay menos),  y multifamiliar (rental communities / rental buildings).

La mayor parte de los inmuebles comerciales producen rentas por encima de sus costos de operación.  La adquisición o venta de inmuebles comerciales se mueve a través de relaciones  que toma tiempo construir, aunque parezca distinto al final del día negociaciones como estas son basadas en personas y no grandes corporaciones frías e impersonales, las relaciones personales crean un nivel de confianza que disminuye las ansias de las negociaciones de compra y venta y facilitan la comunicación, que ya esa bastante compleja por la diferencia cultural y la diferencia de idiomas.

La mejor forma de lograr cumplir los objetivos de Inversión que se desean, es asesorarse por un corredor inmobiliario comercial (Commercial Brokers) es el primer paso para hacer una buena inversión inmobiliaria en los Estados Unidos.

Con la asesoria del un Broker Commercial, es posible identificar estas propiedades con flujo de caja positivo después del pago de los gastos.y poder hacer el análisis financiero de las mismas, las inspecciones sobre al condiciones físicas para determinar cualquier gastos de capital extra que necesiten para continuar u optimizar el uso de las mismas, negociar los términos así como todas las demás actividades relacionadas con la adquisición deben ser hechas por Corredores especializados (Commercial Brokers) pues a pesar de los avances comunicacionales, el Internet, el Twister y el Factbook estas propiedades siguen siendo vendidas y compradas por clientes de grupos selectos de Corredores Comerciales.  RODRIGO AZPURUA, CCIM ( email: rodrigo.azpurua@gmail.com)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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